Калькулятор доходности сдачи квартиры

Полученная аренда за год = месячная плата × (12 − месяцы простоя). Валовая доходность делит этот доход на стоимость квартиры. Чистая доходность объекта использует доход после расходов владельца и налога, а в знаменателе учитывает также разовые вложения в ремонт, мебель и оформление.

Постоянные месячные расходы платятся все 12 месяцев, в том числе во время простоя. Дополнительные расходы занятого месяца зависят от периода аренды. Страхование, налог на имущество и другие годовые расходы добавляются отдельно; комиссии управления считаются от фактически полученной аренды. Возвратный залог в доход не включается.

Доход объекта до кредита позволяет сравнить квартиру без влияния способа финансирования. Денежный поток владельца дополнительно вычитает платежи по ипотеке. Собственные вложения в начале = стоимость квартиры + разовые расходы − кредитный остаток. Доходность своих вложений по деньгам = годовой денежный поток / собственные вложения × 100%.

Часть платежа погашает основной долг и увеличивает долю владельца в квартире. Отдельный показатель прибавляет такое погашение к денежному потоку; он не равен полученным деньгам. При нулевых собственных вложениях проценты доходности своих средств и денежный срок их возврата не определяются. Стоимость объекта и кредитный остаток должны относиться к одному началу сценария.

НПД использует 4% при аренде физическому лицу и 6% при аренде организации или ИП. Остаток единовременного вычета уменьшает ставку до 3% или 4% в пределах доступного вычета и не восстанавливается каждый год. Остаток для этой аренды укажите после использования другими доходами. Годовой лимит 2,4 млн ₽ проверяется для аренды и прочих поступлений НПД вместе; при превышении прогноз прекращается ошибкой с номером года.

НДФЛ резидента считается по основной прогрессивной шкале 13/15/18/20/22% как разница налога с прочей основной базой и аренды и налога только с прочей базой. Доходы с отдельными налоговыми базами не добавляйте в это поле. Подтверждённые вычеты, отнесённые к аренде, задаются отдельно, максимум в пределах её дохода; обычные расходы квартиры не уменьшают базу автоматически. Базовый режим нерезидента использует 30%.

Ручной режим позволяет ввести процент и известную годовую сумму налога, включая особые случаи. Калькулятор не устанавливает право на режим или вычеты и не заменяет расчёт декларации. НПД рассчитан годовой моделью до копеек; фактические помесячные начисления приложения могут отличаться из-за округления и порядка поступлений.

Горизонт — от 1 до 30 полных условных лет. Изменение аренды и фиксированных расходов применяется со второго года, отдельно для каждой группы; простой и процент управления остаются постоянными. Налоговые параметры 2026, другие доходы и ежегодные вычеты считаются неизменными — это допущение модели, а не прогноз законодательства. Для периодов после 2028 НПД используется только как математическое допущение ставки, без подтверждения будущего права на экспериментальный режим.

Накопленный денежный поток начинается с минуса собственных вложений и складывает доходы после расходов, налога и кредита. Срок возврата определяется при первом переходе через ноль, внутри месяца — линейно. Доход и расходы года распределены равномерно; фактический календарь платежей арендатора и налогов не моделируется. Если вложения не вернулись на выбранном горизонте, это указано отдельно.

Простая окупаемость делит полные вложения на чистый доход объекта первого года до кредита и предполагает, что этот доход сохраняется. Она отличается от денежного возврата своих вложений в прогнозе с ипотекой и ростом доходов. При нулевом или отрицательном доходе простая окупаемость не рассчитывается.

Ипотека моделируется аннуитетом с месячной ставкой годовая / 12: проценты округляются до копеек, регулярный платёж подбирается так, чтобы остаток был погашен в пределах срока, последний может быть меньше. Точные дни, изменение ставки, льготы и досрочные взносы не учитываются. Прогноз сумм ограничен 1 трлн ₽. Продажа, рост рыночной цены квартиры, капитальный прирост и инфляционная доходность не входят в расчёт; рыночные ставки аренды вводятся вручную.